Charakterisierung Vorsorgeeinrichtung

Die Basisinformationen sind im zutreffenden Factsheet des Klima-Ratings Finanzanlagen zu finden. 

Charakterisierung Teil Immobilien

Die Investitionen in Immobilien teilen sich gemäss Finanzbericht 2024 und Mitteilung der Servisa vom Oktober 2025 wie folgt auf (in Prozent aller Immobilienanlagen):

• Immobilienanlagen Schweiz indirekt: 62%
• Immobilienanlagen Ausland indirekt: 17%
• Hypotheken indirekt: 21%
• Green Bonds Immobilien: 0%

Nachhaltigkeitsstrategie Immobilien

• Immobilien indirekt, In- und Ausland:

In ihrem Kurzbericht Nachhaltigkeit 2023 informierte die Servisa erstmals, dass im Rahmen ihren neuen Nachhaltigkeitspolitik auch die Immobilien erfasst werden sollen.

Gemäss Mitteilung der Servisa vom April 2024 verfolgte sie für die inländischen indirekten Immobilien eine noch interne Strategie zur Dekarbonisierung. Von den Vermögensverwaltern erwartet sie CO2- und ESG-Daten sowie verpflichtende Absenkungspfade. Zudem tätige sie Neuinvestitionen in ökologische Entwicklungsprojekte und Neubauten in der Schweiz.

Parallel zu diesen Informationen hatte die Servisa Sammelstiftung im April 2024 ihre Liste der Immobilienanlagen und ihre Einschätzungen zum aktuellen Stand der Anlagegefässe der Klima-Allianz zur Auswertung zur Verfügung gestellt.

Die Klima-Allianz hat die Immobilien-Kollektivanlagen der Servisa mit Hilfe der öffentlich zugänglichen und eben den von der Servisa im April 2024 zur Verfügung gestellten Dokumentationen untersucht.

Als Antwort auf die erwähnte Offenlegung hatte die Klima-Allianz im Mai 2024 der Servisa eine Tabelle übermittelt, welche zu den eingesetzten Immobiliengefässen ihre Einschätzung der Standes der Evolution hin zu einem Dekarbonisierungspfad mit Perspektive zu Netto-Null 2040 auflistete.

Im Juni 2024 fand ein Austausch zwischen der Servisa, deren hauptsächlichen Vermögensverwalter der Immobilien Schweiz mit Anteil von rund 70% und der Klima-Allianz statt, um Fragen zum Dekarbonisierungspfad zu klären.

Mit dem umfassenden Nachhaltigkeitsbericht 2023 vom Juni 2024 bekennt sich die Pensionskasse nunmehr öffentlich zum Ziel Netto-Null 2050 auch für die Immobilienanlagen und zum Reporting nach ASIP-Standard. Dieser Bericht informiert:

• Sämtliche Schweizer Bestandesimmobilien-Anlagen (88% der Schweizer Immobilienanlagen, ohne Entwicklungsprojekte) verfügten über einen klaren Dekarbonisierungspfad und hatten sich zu Netto Null bis 2050 verpflichtet.
• Die über alle besagten Anlagegefässe aggregierte CO2-Intensität (Scope 1 und 2) beträgt 8 Kg CO2/m2 Energiebezugsfläche.
• Immobilienanlagen mit Entwicklungsprojekten (12% der Schweizer Immobilien-Investments) würden bereits deutlich tiefere Energieintensitätswerte ausweisen. Die fertiggestellten wie auch geplanten Objekte verfügen über ein durchschnittliches ESG-Rating der Gebäudefaktoren nach dem Immobilienbewerter Wüest und Partner von 4.9 von max. 5 Punkten. Der Schweizer Durchschnitt liegt bei einem Rating von 3. Aufgrund des Status respektive Entwicklungsfortschritts der Projekte (Wiese, Brache, Baustelle, Gebäude) sind keine zusammenfassenden ASIP-relevanten Daten vorhanden. Daher seien im Report nur die Bestandesimmobilien ausgewiesen.
• Die Mandate für Immobilien Ausland, wenn auch von Schweizer Asset-Managern verwaltet, verfügten aktuell noch über kein vergleichbares Reporting. Daher habe sich Servisa zu einem qualitativen Engagement zu Klimazielen und Investitionsplan entschlossen, worüber zu einem späteren Zeitpunkt berichtet wird.

Die Klima-Allianz zog, Stand Juli 2024, aufgrund der durch die besagte Offenlegung ermöglichten eigenen Recherchen folgendes Fazit.

Immobilien Schweiz:

• Die für einen Dekarbonisierungspfad relevanten Anlagegefässe mit eigenem Immobilienpark in der Schweiz wiesen die Energie- und CO2-Emissionen aus.
• Das volumenmässig mit rund 70% überwiegende Anlagegefäss bekannte sich zu einer Reduktion der CO2-Intensität Scope 1 und 2 von etwa 40% bis 2030 im Vergleich zu 2020, will aber via eine Beschleunigung der Dekarbonisierung nach 2030 in Richtung Netto Null 2040 vorwärtsgehen.
• Ein weiteres Inland-Gefäss des überwiegenden Asset Managers mit geringem Volumen bekannte sich zu einer Reduktion von rund 45% und die Perspektive zu Netto-Null war ebenfalls gut.
• Bezüglich des dritten Gefässes mit mittlerem Volumen fand ein Austausch des Asset Managers mit der Klima-Allianz statt. Dieser bekannte sich zu einer dokumentierten Reduktion von rund 50% und die Perspektive zu Netto-Null war ebenfalls gut.
• Die verbleibende Anlagestiftung mit eigenen Immobilien im Inland ist auf Immobilienentwicklung spezialisiert. Es fand ein Austausch mit der Klima-Allianz statt. Noch ist allerdings nicht ersichtlich, ob Ihre Neubauten konform sind zu den im Zeitpunkt der Planung fortgeschrittensten Energiestandards. Weitere Kontakte mit dem ESG-Rating Anbieter der betreffenden Anlagestiftung waren im Plan.

Immobilien Ausland:

• Die Anlagegefässe im Ausland berichteten mit einer Ausnahme nur über ihre GRESB-Ratings. Entsprechend fehlen noch CO2-Emissionsdaten und Dekarbonisierungsverpflichtungen.
• Eine Anlagestiftung mit kommerziellen Immobilien im Ausland bekannte sich zu einem definierten Dekarbonisierungspfad mit Absenkung um ein Drittel tieferer CO2-Intensität bis 2030 im Vergleich zu 2020 – ein noch wenig ausgeprägter Dekarbonisierungspfad.
• Gemäss Mitteilung der Servisa vom April 2024 war sie an der Arbeit, von ihren Vermögensverwaltern der ausländischen Kollektivanlagen mit detaillierten Fragebögen umfassende Klima- und ESG-Daten einzufordern.

Mit dem Nachhaltigkeitsbericht 2024 publiziert die Servisa erstmals die dank standardisierter Abfrage ermittelten und dann aggregierten Klima- und Energiekennzahlen für die Immobilien Inland und Ausland mit einer Transparenzquote von 100%. Die CO2-Intensität für die Immobilien Inland war 21 kg/m2, für die Immobilien Ausland 23.8 kg/m2. Beide Kennzahlen umfassen  gemäss Servisa Scope 1 und Scope 2.

Auf der Basis der neu erhaltenen Identifikation der Anlagegefässe mit Anlagevolumina per Ende 2025 zieht die Klima-Allianz aufgrund eigener Recherchen folgende aktualisierte Schlüsse:

Immobilien Schweiz:

• Die für einen Dekarbonisierungspfad relevanten, nach der Entfernung der kleinsten Vehikels verbleibenden Anlagegefässe mit eigenem Immobilienpark in der Schweiz weisen nach wie vor umfassende Energie- und CO2-Emissionen aus.
• Das volumenmässig mit rund 72% überwiegende Anlagegefäss bekennt sich nach wie vor zu einer Reduktion der CO2-Intensität Scope 1 und 2 von etwa 40% bis 2030 im Vergleich zu 2020, und will via eine Beschleunigung der Dekarbonisierung nach 2030 in Richtung Netto Null 2040 vorwärtsgehen. Gleichzeitig ist ein Zuwachspfad der Photovoltaik und der Förderung der E-Mobilität ersichtlich.
• Das zweite Gefäss im Inland mit rund 13% bekennt sich wiederum zu einer Reduktion von rund 50% und ihre Perspektive zu Netto-Null nicht viel später als 2040 ist ebenfalls gut. Gleichzeitig ist ein Zuwachspfad der Photovoltaik und der Förderung der E-Mobilität ersichtlich.
• Das dritte Vehikel, eine Anlagestiftung mit eigenen Immobilien im Inland ist auf Immobilienentwicklung spezialisiert und stellt 15% der indirekten Immobilien Inland dar. Es fand 2024 ein Austausch mit der Klima-Allianz statt. Diese hat in der Zwischenzeit ermittelt, dass dieses Gefäss keinen Nachweis der Konformität zum Kriterium „Neubauten sind konform zu den im Zeitpunkt der Planung fortgeschrittensten Energie- und Nachhaltigkeitsstandards“ führt. Kontakte mit dem ESG-Rating Anbieter der betreffenden Anlagestiftung zeigten, dass dessen Angaben zum Rating auf der Website der Anlagestiftung hoch aggregiert sind über sowohl ESG-Faktoren als auch Standort- und Finanzkennzahlen; es ist somit keine Ableitung zur Erfüllung der wesentlichen Rating-Kriterien der Klima-Allianz möglich.

Immobilien Ausland:

• Neu sind die essenziellen Klimakennzahlen für alle – nach zwei eher kleineren Auflösungen noch im Portfolio verbleibenden – vier Anlagegefässe ausgewiesen, nicht aber die Dekarbonisierungspfade.
• Die Anlagestiftung mit kommerziellen Immobilien im Ausland, die sie sich zu einem definierten Dekarbonisierungspfad mit Absenkung um ein Drittel tieferer CO2-Intensität bis 2030 im Vergleich zu 2020 bekannt hatte, wurde desinvestiert.
• Drei der verbleibenden vier Gefässe sind vom Typ Fund of Funds desselben Asset Managers. Recherchen der Klima-Allianz nach öffentlichen Daten zeigen für diese Vehikel nur für eines der vier Gefässe ein Bestreben, Engagement bei den Sub-Managern für einen Dekarbonisierungspfad zu betreiben.
• Der Asset Manager des vierten Gefässes, ein weltweit tätiger, sehr grosser Immobilien-Asset Manager, verpflichtet sich mit allen seinen für die Kunden getätigten Immobilien-Investitionen zur Reduktion der absoluten CO2-Emissionen für alle Mandate zum Ziel der Reduktion der CO2-Intensität (flächenbezogen) um 55% bis 2030, wobei seit 2019 eine Verminderung um 36% erzielt wurde. Zudem bekennt sich diese globale Asset Manager im Rahmen der SBTI zum Netto-Null Ziel 2040 für die CO2-Emissionen seiner gesamten Wertschöpfungskette. Näheres kann dem Factsheet comPlan entnommen werden, da diese Pensionskasse im Ausland via denselben Asset Manager investiert.

Kommentar Klima-Allianz

• Bei den zwei Anlagegefässen mit Altbaubestand im Inland liegt eine Klimastrategie mit optimaler Systemperformance zu Netto-Null nicht viel später als 2040 vor, mit perspektivistischer Aussicht vor,  das Netto-Null Ziel bereits 2040 zu erreichen.
• Das dritte Anlagegefäss der Immobilienentwicklung im Inland entspricht nicht dem Kriterium „fortgeschrittenste Energie- und Nachhaltigkeitsstandards“. Eine Erhöhung des Ambitionsniveaus ist dafür noch ausstehend.
• Für die Anlagegefässe im Ausland legt die Einforderung und Dokumentation umfassender CO2-Daten Grundlage für eine zukünftige Klimastrategie in diesem Bereich.

Die für die Auslandsgefässe sowie für die Immobilienentwicklung in Inland zu intensivierende Klimastrategie zu Netto-Null 2040 sollte einen raschen Absenkungspfad der CO2-Emissionen mit Einschluss von Nachhaltigkeitszielen zum Ziel haben und die nachfolgenden aktiven Steuerelemente kombinieren:

• Vorgabe an den Asset Manager der Immobilienentwicklungen in Inland, sich auch um die CO2-Emissionen des Scope 2, des Scope 3 down- und upstream zu kümmern und sich zur Maximierung der Photovoltaik und der Förderung der E-Mobilität zu verpflichten, und die Nachhaltigkeit und Klimaverträglichkeit seiner Neubauten mit Minergie-Zertifizierungen und/oder vergleichbaren externen oder internen Verifikationen zu dokumentieren.
• Vorgabe an die Mandatsträger Ausland, bei ihren Sub-Managern zusätzlich zu den CO2-Emissionen Scope 1 auch diejenigen des Scope 2 (soweit noch nicht erfolgt),  des Scope 3 down- und upstream einzufordern, ergänzt durch detaillierte Nachhaltigkeitsinformationen, Photovoltaik-Zunahmepfaden sowie der Verpflichtung zu Netto Null 2040.
• Folglich, bei den Sub-Managern, Einforderung der nachfolgenden Bestätigungen zu den aktuellen Anlagegefässen.
• Reduktionspfade mit Halbierung der Emissionen Scope 1 und Scope 2 bis 2030 im Vergleich zu 2020, die auch die relevanten UN-Sustainable Development Goals berücksichtigen.
• Maximale, über die gesetzlichen Anforderungen hinausgehende Ausschöpfung des Potenzials energetischer Sanierungen des Altbestandes nach bestem Stand der Technik – mit maximaler Optimierung bei der Senkung des Energieverbrauchs und der vollständigen Umstellung auf erneuerbare Energien – sowie mit Einbezug der grauen Energie (Scope 3.2 Capital Goods upstream) und der extern generierten Emissionen durch Energiebezüge (Scope 2) und Verkehr (Scope 3.9 Downstream Transportation and Distribution) in die Planungsentscheide.
• Neubauten sind konform zu den im Zeitpunkt der Planung fortgeschrittensten Energiestandards, umfassend Scope 1 (direkte Emissionen), Scope 2 und Scope 3.
• Vorausschauende Verbrauchssteuerung via Gebäudetechnik und Mieterengagement sowie ein enges CO2- und Energie-Monitoring.
• Maximale Realisierung der Potenziale der Photovoltaik.
• Bestmögliche Minimierung der Verluste grauer Energie durch bewusste Entscheidungen im Falle von Sanierung oder Neubau, durch Verwendung von Baumaterialien mit möglichst geringem CO2-Fussabdruck, durch Maximierung der Wiederverwendung und -Verwendbarkeit von Baumaterialen, Bauteilen und Energietechnik (Scope 3.2 upstream).
• Positiv-Wirkung im Sinne der Sustainable Development Goals (SDG), insbesondere aber nicht nur von Goal 7 „Affordable and Clean Energy“, von Goal 10 „Reduce Inequality“ in Verbindung mit Goal 10.2 „Empower and promote social and economic inclusion of all“ und von Goal 11 „Sustainable Cities and Communities“ in Verbindung mit Goal 11.1 „Ensure access for all to adequate, safe and affordable housing“.
• Portfoliosteuerung der Zu- und Abflüsse, Deselektion von zurückbleibenden Mandaten und Fonds zugunsten von Anlagegefässen mit guter Performance. welche das Ziel Netto-Null möglichst 2040 und die Einbindung der weiteren Nachhaltigkeitsziele sichert.

 

• Hypotheken und Green Bonds Immobilien:

Gemäss der Mitteilung an die Klima-Allianz vom April 2024 war die Absicht angedacht, im Bereich der beeinflussbaren externen Immobilieneigentümer eine Evaluation vorzunehmen.

Servisa strebte an, den Anteil der Hypothekenanlagen mit ESG-Daten zu erhöhen. Daher waren bis Mitte 2025 eine Befragung zur Integration von ESG-Kriterien bei der Hypothekenvergabe sowie ein umfassendes Reporting zu ESG-Faktoren geplant. Dieses Reporting sollte den Anteil der Hypotheken mit ESG-Integration, die Anzahl ESG-zertifizierter Immobilien und die Zusammensetzung des Heizträgermixes umfassen.

Mit dem Nachhaltigkeitsbericht 2024 publiziert die Servisa erstmals auch für die Anlagegefässe der Hypotheken die CO2-Intensität. Sie beträgt 26 kg/m2.

Eine Strategie insbesondere für einen Zuwachspfad von Sanierungen mit optimaler Energieeffizienz und Dekarbonisierung ist jedoch noch ausstehend.

Kommentar Klima-Allianz

Eine Klimastrategie sollte sich auf die folgenden Wirkachsen abstützen:

• Engagement der Asset Manager der Hypothekenfonds durch Einforderung der Verpflichtung zu Netto Null nicht viel später als 2040. Notwendig ist ein Zuwachspfad grüner Hypotheken mit optimaler Wirksamkeit, welche durch Beratung, Vergabekriterien und Monitoring wie auch durch das relative Ausmass einer Zinsverbilligung erreicht wird. Bei ausbleibendem Fortschritt oder ungenügender Performance, Deselektion von Mandaten und Fonds zugunsten von Anlagegefässen, deren Dokumentation maximale Klimawirkung nachweist.
• Impact Investments in Green Bonds oder vergleichbare Anlagelösungen von Emittenten, welche die Vergabe von grünen Hypotheken an externe Immobilieneigentümer finanzieren.
• Impact Investments in Green Bonds oder vergleichbare Anlagelösungen von Emittenten, welche für die Direktfinanzierung grüner Immobilien von externen Immobilieneigentümern bestimmt sind.

Reporting der direkten und indirekten CO2-Emissionen und Nachhaltigkeits- Bestandesaufnahme

• Immobilien indirekt, In- und Ausland:

Wie oben erwähnt besteht neu ein Reporting, das für direkten CO2-Emissionen sämtliche Kennzahlen abdeckt, und für die indirekten Emissionen einen substanziellen Teil.

• Hypotheken:

Wie oben erwähnt besteht neu ein Reporting der direkten CO2-Emissionen für die Hypotheken-Anlagegefässe.

Dekarbonisierungsziele für direkte und indirekte CO2-Emissionen und Massnahmenplanung

• Immobilien indirekt, In- und Ausland:

Für die aggregierten Auslandsgefässe sind noch keine konkreten Ziele und Zwischenziele für einen 1.5°C-kompatiblen Absenkpfad der CO2-Emissionen der direkten und indirekten Immobilien ersichtlich.

• Hypotheken und Green Bonds Immobilien:

Es sind keine konkreten Ziele für einen Dekarbonisierungspfad der Kollektivanlagen zu Netto-Null nicht viel später als 2040 mit einem dezidierten Wachstumspfad für Green Bonds oder gleichwertige Finanzierungen für grüne Hypotheken und grüne Immobilien ersichtlich.

Stand der Umsetzung des Dekarbonisierungspfads seit 2020 mit Einschluss Nachhaltigkeitsziele

• Immobilien indirekt, In- und Ausland:

Es ist noch kein öffentliches Reporting über das Ausmass der erfolgten Reduktion der direkten und indirekten Emissionen oder über die Verbesserung anderer Nachhaltigkeitselemente ersichtlich.

• Hypotheken und Green Bonds Immobilien:

Es ist kein Reporting über Fortschritte bei der Reduzierung der finanzierten CO2-Emissionen durch Green Bonds oder gleichwertige Finanzierungen für grüne Immobilien ersichtlich.

Schlussfolgerung

Noch kein abgesicherter Pfad zu Netto-Null nicht viel später als 2040 für alle Immobilienanlagen.

Positiv:

• Bei den indirekten Immobilienanlagen mit Altbaubestand in der Schweiz besteht dank starkem Engagement der Servisa und gemäss Offenlegung an die Klima-Allianz ein Potenzial für eine optimale Systemperformance der Anlagegefässe mit Perspektive zu Netto-Null 2040.

Jedoch:

• Für den kleineren Teil, der in die Immobilienentwicklung im Inland investiert wird, erscheint die Konformität der Neubauten zu den im Zeitpunkt der Planung fortgeschrittensten Energie- und Nachhaltigkeitsstandards nicht gewährleistet.
• Bei den indirekten Immobilienanlagen im Ausland bewertet die Klima-Allianz In Kenntnis des Standes des Portfolios die Ausgangslage der Servisa als gute Basis für eine Verstärkung ihres beginnenden Engagements der Asset Manager.
• Eine Systemperformance hin zu Netto-Null nicht viel später als 2040 ist aber noch aufzubauen.
• Bei den bei der Servisa gewichtigen Hypotheken-Kollektivanlagen sind Aktivitäten zur Erreichung der Dekarbonisierung hin zu Netto-Null nicht viel später als 2040 noch ausstehend, und bei anderen Immobilienfinanzierungen ist keine Verpflichtung zu einem Zuwachspfad von Green Bonds oder gleichwertigen Finanzierungen für grüne Hypotheken und für grüne Immobilien ersichtlich.

Noch fehlt eine Klimastrategie für einen Dekarbonisierungspfad aller finanzierten CO2-Emissionen unter Einschluss der Nachhaltigkeitsziele. Sobald aber das Reporting eine substanzielle und bereits getätigte Paris-kompatible Reduktion aufzeigt, wird die Klima-Allianz die Einstufung auf HELLGRÜN vornehmen. Voraussetzung dazu sind:

• Für die finanzierten Immobilienentwicklungen in der Schweiz, die zertifizierte und/oder anderweitig dokumentierte Konformität der Neubauten zu den fortgeschrittensten Energie- und Nachhaltigkeitsstandards.
• Eine ambitionierte Klimastrategie bei den indirekten Immobilien Ausland, welche mit Engagement, Monitoring des Dekarbonisierungspfads sowie Deselektion und Neuselektion von Mandaten und Fonds bei ungenügendem Fortschritt vorerst die Zielerreichung der Reduktion der CO2-Emissionen um die Hälfte bis 2030 unter Berücksichtigung der relevanten UN-Sustainable Development Goals sichert, und anschliessend die Perspektive auf Netto-Null 2040 eröffnet.
• Ein Mechanismus für einen definierten Dekarbonisierungspfad mit Zuwachspfad für grüne Hypotheken bei den Kollektivanlagen, sowie mit Impact Investing via Green Bonds oder gleichwertige Finanzierungen für grüne Hypotheken und grüne Immobilien.

Die Systemperformance – gesamthaft betrachtet und gewichtet im Masse des jeweiligen Klimahebels der Servisa – muss eine Perspektive für einen 1,5°C-Absenkpfad gemäss Pariser Abkommen mit Ziel Netto-Null 2040 unter Einbezug der relevanten UN Sustainable Development Goals (SDG) gemäss den Rating-Kriterien Immobilien der Klima-Allianz eröffnen.

Tendenz 2023-2025

Bewertung: Potenzial zu Hellgrün

Kommentar Klima-Allianz

• Die Klimastrategie sollte für die Gesamtheit der Immobilienanlagen einschliesslich der indirekten Immobilien im Ausland, die Verpflichtung auf konkrete und ehrgeizige Zwischenziele beinhalten, die auf der Basis eines Umsetzungsplans einen Dekarbonisierungspfad mit Halbierung bis 2030 bewirkt und somit im Einklang mit einem Netto-Null-Ziel 2040 ist – immer unter Einschluss eines ambitionierten Zuwachspfades der Photovoltaik und Förderung der E-Mobilität der Nutzer, der Minimierung der grauen Energie und der Berücksichtigung der relevanten Immobilien-Nachhaltigkeitsstandards und UN-Sustainable Development Goals.
• Via Produktselektion und Engagement oder Auswechslung von Managern sollte bei den Kollektivanlagen in Immobilien im Ausland die regelmässige Dokumentation der Nachhaltigkeits-Qualität und die Verpflichtung zum Netto-Null Ziel 2040 gesichert werden.
• Via Produktselektion und Engagement oder Auswechslung von Managern sollte bei den Kollektivanlagen in Hypotheken die regelmässige Dokumentation der finanzierten der CO2-Emissionen pro m2 gesichert werden – und die Verpflichtung zum Netto-Null Ziel nicht viel später als 2040. Bei Misserfolg sollte auf Finanzierungen gewechselt werden, welche grüne Hypotheken ermöglichen.
• Beim Impact Investing via Immobilienfinanzierungen sollte ein Prozess implementiert werden, der zu einem Zuwachspfad von Green Bonds oder gleichwertigen Finanzierungen führt, eingesetzt für grüne Hypotheken und/oder grüne Immobilien mit optimaler CO2-Wirksamkeit insbesondere für Sanierungen.
• Für sämtliche Klimahebel im Immobilienbereich sollte eine permanent zu ajustierende Massnahmenplanung zu Netto Null spätestens 2050 implementiert und ein ehrgeiziges Zwischenziel für 2030 gesetzt werden, so dass ein Potenzial besteht, bis 2040 Netto-Null zu erreichen.